IRS

IRS: Mais-valias em imóveis e exclusão de tributação

Quando vendo um imóvel tenho de pagar IRS? Em que condições posso estar excluído de tributação? Leia o nosso artigo e conheça as respostas.

Pedro Pais Pedro Pais , 22 Março 2018 | 667 Comentários
A venda de um imóvel a título particular gera normalmente questões ao nível fiscal, em particular no IRS e na tributação das mais-valias. Se vendeu recentemente uma casa, este artigo é importante para si. 
Pedro Pais é o fundador do financaspessoais.pt e do forumfinancas.pt. O Pedro é um dos maiores promotores de literacia financeira em Portugal contribuindo com centenas de artigos, ferramentas e simuladores que ajudam as pessoas a poupar, a investir ou a decifrar os mistérios da fiscalidade.
Também no Fórum de Finanças Pessoais recebemos frequentemente questões associadas ao tema, em especial quando se trata de habitação própria e permanente (HPP). Assim, julgamos que o presente artigo será útil. Iremos debruçar-nos sobre os pormenores da tributação das mais-valias de imóveis em IRS, incluindo as condições que têm de ser cumpridas para que sejam total ou parcialmente excluídas de tributação. Aproveite e utilize também a nossa Calculadora de Mais-valias para obter o valor das suas mais valias bem como uma simulação do que terá de pagar ao Estado.

Mais-valias na venda de imóveis

Em termos gerais a venda de um imóvel gera mais-valias, calculada pela diferença positiva entre o valor da venda e o valor de aquisição, corrigido pela aplicação de coeficientes monetários e adicionado de certos encargos e despesas:

Mais-valia = Valor de venda - Valor de aquisição *  Coeficiente monetário - Encargos - Despesas

Encargos: encargos com a valorização do imóvel, realizados nos últimos 12 anos (e.g., obras)

Despesas: despesas necessárias inerentes à aquisição e alienação (e.g., comissões de intermediação e IMT)

Esta mais-valia é sujeita a IRS, podendo estar excluída total ou parcialmente de tributação, conforme secções seguintes.

Tributação pela metade

Caso a mais-valia apurada esteja sujeita a tributação, total ou parcial, no apuramento final a mesma é considerada em 50%, para os residentes fiscais em Portugal.

Venda e compra de HPP - exclusão de tributação

Nos casos em que o imóvel vendido é habitação própria e permanente (HPP) e quando exista intenção ou concretização de reinvestir noutra HPP, a mais-valia obtida pode ficar excluída de tributação, se as seguintes condições forem cumpridas:
  1. O imóvel vendido era HPP;
  2. O valor de venda menos o valor do empréstimo associado ao imóvel vendido seja ou tenha sido reinvestido na aquisição de outro imóvel considerado como HPP. Para efeitos de reinvestimento conta o valor utilizado sem recurso a empréstimo bancário

Valor a reinvestir através de recursos próprios = Valor de venda - Amortização do empréstimo do imóvel vendido

  1. A nova HPP seja adquirida entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da venda do imóvel que gerou a mais-valia;
  2. Seja declarada a intenção de reinvestimento na declaração anual de IRS.
As condições são relativamente claras, sendo que normalmente a nº 2 é a menos evidente. No âmbito daquela condição, se vender uma HPP por €100.000, que tinha um empréstimo associado de €20.000, então na aquisição da nova HPP teria de investir pelo menos €80.000 (€100.000 - €20.000) do seu dinheiro para ficar excluído de qualquer mais-valia, além do eventual valor a crédito. Caso o reinvestimento não seja total, a mais-valia será tributada proporcionalmente:

Mais-valia sujeita a tributação = Mais-valia * (1 - Valor reinvestido através de recursos próprios / Valor a reinvestir através de recursos próprios)

Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório)

As HPP vendidas entre 2015 e 2020, com contrato de empréstimo celebrado antes de 2015, gozam de um regime transitório de exclusão de tributação semelhante ao acima mencionado, desde que:
  • O valor de venda seja totalmente utilizado na amortização do empréstimo existente. Se essa utilização for parcial, a exclusão de tributação assume a mesma proporção;
  • Quem vende o imóvel não for proprietário de outro imóvel habitacional.
Cumprindo-se as condições, a utilização deste regime pode ser preferível ao regime de reinvestimento em nova HPP, nos casos em que o valor da amortização do empréstimo seja superior ao montante reinvestido através de recursos próprios, o que não deverá ser frequente.

Exemplos

Vamos ver alguns exemplos para melhor ilustrar a situação, utilizando como dados base os abaixo indicados:
  • Valor de aquisição: €100.000
  • Valor do empréstimo associado: €20.000
  • Valor de venda: €170.000
  • Mais-valia: €70.000
Assume-se que o imóvel vendido é HPP.

Exemplo 1

É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €50.000. Esta aquisição cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará excluída de tributação em IRS. Em particular, o valor reinvestido através de recursos próprios (€180.000 = €230.000 - €50.000) é superior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000).

Exemplo 2

É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €200.000. Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará sujeita a tributação parcial em IRS. Como o valor reinvestido através de recursos próprios (€30.000 = €230.000 - €200.000) é inferior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000), a mais-valia será tributada parcialmente. Mais-valia tributada = €70.000 * (1 - €30.000 / € 150.000 ) = €56.000. Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €28.000. (ver a secção Tributação pela metade)

Exemplo 3

É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo pela totalidade. Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que estará sujeita a tributação em IRS. Como o valor reinvestido é totalmente através de empréstimo bancário, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade. Contudo, caso os critérios de elencados na secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) sejam cumpridos, até 17,6% (€30.000 / €170.000) da mais-valia estará excluída de tributação. Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%. Já agora! Se está a pensar fazer um crédito habitação, fique a saber como pode reduzir  seu spread e aceder às melhores condições do mercado aqui. Os consultores do Doutor Finanças podem ajudá-lo a encontrar a melhor proposta para comprar a casa que pretende. (ver a secção Tributação pela metade)

Exemplo 4

É adquirida um novo imóvel, mas a HPP passa a ser um imóvel que era utilizado como casa de férias, adquirido há mais de 2 anos. Não há intenção de reinvestir numa HPP nos próximos 3 anos. Como a mais-valia obtida não foi/será reinvestida na aquisição de uma HPP dentro dos prazos limites, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade. Adicionalmente, como quem vende o imóvel é proprietário de outro, o regime da secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) também não é aplicável. Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €35.000. (ver a secção Tributação pela metade) Já agora! Aproveite e leia o artigo "Mais-valias: que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?".
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856 comentários em “IRS: Mais-valias em imóveis e exclusão de tributação

  1. Boa noite
    Vendi a minha habitação permanente que comprei por 200000.00€ em 2011 e vendi por 320000.00 em 2018
    Tinha empréstimo que liquidei de cerca de 170000.00 e paguei cerca de 15000.00 de comissão a uma Imobiliaria pela venda
    Agora vou investir, vou construir uma moradia. Qual o valor da mais valia que tenho de investir?
    Supostamente e o valor do lucro que são 105000.00 é correto?
    Cumprimentos

  2. Num imóvel herdado, para efeitos do cálculo da mais valia, conta o valor patrimonial tributário no momento da escrituração da herança (que é sempre mais baixo), ou conta o valor pelo qual foi efetivamente escriturado (que é mais alto).
    Por exemplo, no meu caso escriturei por 200k, mas o VPT era apenas 50k e ainda é. Se vender por 300, a mais valia é 100, ou é 250?
    Mt obg.

  3. Ex mos Senhores, doutor finanças, boa tarde.

    Por morte de minha mãe em 2017 herdei um apartamento que se encontrava alugado desde 1974.
    Vendi esse apartamento por 58 000,00 euros em Agosto de 2019.
    Em Maio do corrente ano amortizei pela totalidade, 41 000, 00, a divida que existia para com o banco, empréstimo habitação,
    da minha HPP.

    Como calculo as mais valias?

    Posso declarar para amortização da HPP o valor de 41 000,00 euros?

    Há lugar à exclusão de tributação?

    Antecipadamente grato pela V. habitual disponibilidade e cooperação me subscrevo com cordialidade e os meus melhores cumprimentos.

    Atentamente,

    JAF

    1. Olá, José.

      Se o imóvel que vendeu não era a sua habitação própria e permanente, não há lugar a isenção de tributação nem o facto de ter amortizado o seu próprio empréstimo interessa para nada.

      Para o cálculo, pode usar a calculadora de mais valias. Deve indicar como valor de aquisição o valor patrimonial do imóvel em 2017, sobre o qual pagou na altura o imposto de selo, já que foi nessa altura que o José adquiriu o imóvel.

  4. Agradeço que me informem se a venda de um imóvel construído por mim em 1985 e com licença de utilização de 1986, que é minha hpp desde então está sujeita a imposto de mais-valia. Se tiver feito obras entretanto e tiver uma nova licença de utilização em 2018, qual é o regime do imposto. Considera-se a data de 1986 ou de 2018 para efeitos de pagamento ou isenção do imposto de mais valias?
    Obrigado pela informação
    José Fernandes

    1. Olá, José.

      Creio que deve indicar como data de aquisição a de 1986 (estando assim isento de tributação e devendo declarar a venda no anexo G1), uma vez que foi nessa data que adquiriu os direitos sobre o imóvel que agora vai alienar.

      Em qualquer caso, não perde nada em fazer um pedido de informação vinculativa nas Finanças, para evitar surpresas…

  5. E o IMT conta como reinvestimento?
    Ex: o IMT da nova casa custa 10.000€, o valor que teoricamente teria de investir seriam 50.000€ mas como tive que pagar 10.000 de IMT apenas “reinvesti” na nova casa 40.000.

    Alguém pode ajudar?

  6. Boa noite
    Gostaria de saber se me conseguem ajudar numa questão.
    Vou vender uma casa (2a habitação) pelo valor de 70 mil a qual a comprei por 50mil. Ou seja haverá mais-valias
    Se investir parte do valor na venda na minha habitação permanente para melhorias, terei de pagar na mesma mais-valias ???
    Obrigada
    Ana Ferreira